Nieruchomość
Nieruchomość jako bezpieczna inwestycja, przynosząca profity. Na wynajem lepiej kupować pokoje nie metry. Najtańsze z licytacji komorniczej.
Licytacje komornicze – 10 – 15 % tańsze;
– ogłoszenie z dwutygodniowym wyprzedzeniem w prasie lokalnej, w budynkach gmin i sądów [http://www.licytacje.komornik.pl/ informacje na ten temat, oglądanie nieruchomości w wyznaczonych porach, z odpisem protokołu oszacowania nieruchomości, raport biegłego , wypis z rejestru gruntów); mieszkanie zakupione na licytacjach jest bez hipoteki i roszczeń (prawo najmu i dożywotniego używania lokalu jest, obciążone prawem dożywocia, co może być w księdze wieczystej – eksmisja lokatora możliwa, przyzapewnieniu mu lokalu zastępczego);rękojmia 10% ceny oszacowania zwracana w całości; bez udziału komornika i dłużnika z rodzinami, już licytujący którzy nie wnieśli rękojmi, obcokrajowcy – za zgodą państwa,]; publiczne w formie przetargu ustnego, podbijana o minimum 1 % ceny wywoławczej; ważne gdy jeden zainteresowany bierze udział;
– cena wywoławcza to ¾ wartości oszacowanej nieruchomości, wyznaczona przez rzeczoznawcę licytacja pierwsza; druga 2/3 wartości oszacowanej; płatność gotówką, wpłacane do 2 tygodni (jak nie przepada rękojmia), /decyzja kredytowa od 2 tygodni do 1 miesiąca;
– postanowienie o udzieleniu przybicia (od sądu), uprawomocnienie i wpłata kwoty minus rękojmia; decyzja o przysadzeniu własności, wpis w księdze wieczystej, wpis w katastrze nieruchomości, bez aktu notarialnego – postanowienie sądu nim jest; długotrwały proces, bo można zaskarżyć;
– ryzyko od dłużnika: jest zarządcą nieruchomości i dba o niepogorszenie jej stanu; przy zniszczeniach, zarząd odbiera sąd; odwoływania;
Zakup nieruchomości – sprawdzić:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przyszłe plany w związku z okolicą nieruchomości jak drogi, wysypiska; u dewelopera – informacja w prospekcie emisyjnym o przyszłych planach musi być;
Cena nieruchomości – szyba sprzedaż, podejrzanie niska cena;
Koszty bieżące – utrzymania, remonty, bezczynszowe;
Kondycja finansowa nieruchomości – zadłużenie do sprawdzenia w księgach wieczystych (obciążenie hipoteki), zaległości;
Obciążenia (Lokatorzy) – mieszkania z służebnością osobistą (wg aktu notarialnego, ksiąg wieczystych); mieszkania z służebnością osobistą można sprzedać, zaś służebność pozostaje w nim do śmierci; sprawdzenie wymeldowania dotychczasowych lokatorów (zaświadczenie w urzędzie gminy);
Transakcja – umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zabezpiecza przed zmianą warunków (zawarcie w terminie i zasadach umowy bez zmiany ceny); zadatki i zaliczki (przy niewywiązaniu się z umowy, zadatek jest podwojony dla pokrzywdzonego);
Serwisy ogłoszeniowe: metrohouse, otodom, gratka; lokalne ogłoszenia;
Zakup gotowy/ sprzedaż/ wynajem: perspektywa zakupu finansowanego w 100% kredytem, przy 5% wkładu własnego od 2014 r (nowelizacja rekomendacji S); bez zaporowej ceny (cena znacznie odstająca od realiów); bez pomijania grupy docelowej – sąsiedzi i rodzina; agencji nie za dużo; z dostępem 24 godz dla interesantów; ustępstwo w negocjacjach – modne 3 – 4 % oferty cenowej; opis odzwierciedlający realia – do konfrontacji na miejscu; komplet dokumentacji dot prawa własności nieruchomości, dla kobiet sprzątaczka przed kupnem w cenie, dla mężczyzn dokumenty wystarczą;
zarządzanie majątkiem – kilka, kilkanaście godzin miesięcznie: monitoring najemców (zniszczenie lokalu, pozbycie nierzetelnego najemcy, płatności i regulowania zobowiązań, reagowanie w sytuacjach awaryjnych), okresowe szukanie najemców, przeludnienia;
rentowność zakupu/ wynajemu – lokal o zakładanej liczbie pokoi przy minimum metrażu – wynajem w kwocie niższej niż przy standardowym metrażu, zaś cena zakupu znacząco niższa, a rentowność inwestycji większa; dla lokalu 30m2 – kawalerki przekształcone w kompaktowe mieszkania 2 pokojowe; 45, 75;
potencjalna rentowność brutto wynajmu mieszkania maleje z powierzchnią (stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości), gdzie inwestującego przychodem jest kwota pomniejszona o ¼ lub 1/3;
położenie – centrum lub bardzo dobrą komunikacją do centrum;
źródło: internet, prawo,
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz